Por que a ausência de um planejamento sucessório pode travar a liquidez de um inventário imobiliário
Imagine a seguinte situação: um patriarca decide investir parte de seu patrimônio em unidades comerciais e terrenos estratégicos para garantir o futuro da família. Ele faz as escolhas certas, compra bem, acompanha a valorização urbana e vê seus ativos renderem. No entanto, ele nunca se preocupou em organizar a sucessão desses bens. Quando o falecimento ocorre, o que deveria ser um legado de tranquilidade transforma-se, na prática, em um pesadelo logístico que pode durar anos.
O cenário real costuma ser frustrante. Os herdeiros, muitas vezes, não têm acesso aos valores dos aluguéis, não conseguem vender um imóvel para pagar o próprio imposto de transmissão (ITCMD) e se veem presos em um imbróglio jurídico onde o imóvel existe, tem valor de mercado, mas não tem liquidez. O inventário, que deveria ser o processo de transferência, vira um bloqueio onde o patrimônio imobiliário fica imobilizado, sofrendo desgaste e desvalorização por falta de manutenção.
A armadilha do imóvel bloqueado
A burocracia do registro de imóveis não perdoa a falta de planejamento. Sem uma estratégia sucessória — como uma holding familiar, um testamento bem estruturado ou a doação com usufruto — qualquer tentativa de venda depende exclusivamente da autorização judicial. O juiz, por sua vez, precisa garantir que o espólio não seja dilapidado. Isso significa que, se você precisa vender um apartamento para quitar dívidas do inventário, o processo pode levar meses, exigindo avaliações judiciais, petições e o aval de todos os envolvidos, incluindo o Ministério Público, se houver menores ou incapazes.
Muitas famílias perdem oportunidades de ouro por causa dessa rigidez. Vi um caso onde um investidor deixou quatro salas comerciais em um bairro que estava sendo revitalizado. O mercado estava aquecido, com compradores prontos para pagar à vista acima do valor de mercado. Como não havia planejamento sucessório, os herdeiros ficaram de mãos atadas. A oportunidade passou, a valorização estagnou e a família acabou pagando custos de condomínio e IPTU de salas fechadas por quase três anos enquanto o inventário tramitava.
Estratégias que garantem o fluxo de caixa
Para evitar que o patrimônio imobiliário se torne um peso, existem caminhos que transcendem a simples vontade de “deixar as coisas como estão”. A estrutura de uma holding familiar, por exemplo, permite que os imóveis sejam aportados em uma pessoa jurídica. Nesse modelo, a gestão permanece com o instituidor através de cláusulas específicas, e a sucessão das cotas pode ser feita de forma muito mais ágil e menos onerosa do que a abertura de um inventário tradicional.
Outra alternativa prática é o seguro de vida voltado para o pagamento de impostos sucessórios. É um mecanismo simples: o valor da apólice garante que os herdeiros tenham liquidez imediata para arcar com o ITCMD e as custas cartorárias sem precisar vender o imóvel às pressas. Quem vende imóvel sob pressão de dívida de inventário geralmente fecha negócio por valores muito abaixo do real, perdendo boa parte do patrimônio que foi construído durante décadas.
O papel da gestão profissional
É comum que os donos de imóveis acreditem que o tempo vai resolver a questão ou que “os filhos vão se entender”. A realidade do mercado imobiliário mostra o contrário. Quando o patrimônio é composto por diversos bens, a falta de uma governança clara sobre quem administra o aluguel, quem paga as manutenções e como serão divididos os frutos gera conflitos que paralisam a gestão.
Imobiliárias e administradoras que possuem braços de consultoria jurídica ou parceiros especialistas em direito sucessório costumam orientar seus clientes a separar a propriedade da gestão. Ao estabelecer regras claras antes do falecimento, você garante que os imóveis continuem gerando renda, que a manutenção seja feita e que o valor de mercado seja preservado. O planejamento sucessório não é apenas sobre evitar impostos; é, fundamentalmente, sobre garantir que o esforço de uma vida não se perca na lentidão dos tribunais, mantendo os ativos líquidos e produtivos para a próxima geração. O melhor momento para organizar esse processo é, invariavelmente, enquanto as decisões ainda podem ser tomadas com serenidade.